Z uwagi na szybki rozwój energetyki odnawialnej, w tym pozyskiwania energii poprzez budowę farm fotowoltaicznych, na rynku pojawiło się wiele firm chcących wydzierżawić od rolników grunty pod budowę tego rodzaju instalacji. W artykule postaram się przybliżyć na co właściciel nieruchomości powinien zwrócić uwagę podpisując tego rodzaju umowę dzierżawy.
Najczęstszym problemem jaki dostrzegam przy analizie umów jest brak szczegółowego określenia przedmiotu dzierżawy. Rolnicy są często wprowadzani w błąd, gdyż przyszli dzierżawcy twierdzą, że są zainteresowani dzierżawą wyłącznie dwóch-trzech hektarów gruntów. Tymczasem w umowie wpisywana jest cała powierzchnia nieruchomości. Należy mieć zatem świadomość, że dzierżawą objęte będą całe powierzchnie działek wymienionych w umowie, nie zaś tylko umówione „na gębę” dwa hektary gruntu. Co więcej przy tego rodzaju zapisie dzierżawca będzie mógł posadowić elektrownię w dowolnym miejscu działek, nie patrząc na to czy spowoduje to znaczące utrudnienie w wykorzystaniu pozostałej powierzchni do prowadzenia produkcji rolnej. Dlatego też zawsze doradzam, aby właściciel żądał dołączenia do umowy mapy geodezyjnej, na której zaznaczony zostaje obszar objęty dzierżawą i możliwe miejsca posadowienia elektrowni.
Często w umowach pojawia się także zapis o możliwości wykorzystania gruntów sąsiednich przy budowie lub na cele posadowienia drogi bądź położenia okablowania. Zapis ten pozwala dzierżawcy na korzystanie z naszych nieruchomości bez zapłaty czynszu dzierżawnego. Moim zdaniem tego rodzaju kwestie winny być wyłączone z podpisywanej umowy, a jeśli dzierżawca potrzebuje gruntów sąsiednich do realizacji inwestycji wówczas kwestia ta winna zostać uregulowana odrębnym porozumieniem.
Jednym z elementów umowy, który jest kluczowy dla oceny opłacalności jej zawarcia, są uregulowania dotyczące czynszu dzierżawnego. W artykule nie poruszam kwestii wysokości czynszu, gdyż nie jest to zagadnienie prawne a biznesowe. Każdy sam musi ocenić czy opłacalne jest dla niego wydzierżawienie gruntów za uzgodnioną przez strony kwotę. Chciałbym jednak zwrócić uwagę, że nie tylko sama wysokość czynszu jest istotna. Niezwykle ważny jest sposób ustalania wartości czynszu. W większość umów jakie analizowałem czynsz był uzależniony od zajętej powierzchni gruntu pod elektrownię. Nie określono jednak minimalnej powierzchni inwestycji. Z posiadanych przeze mnie informacji wynika, że bardzo często rolnikom obiecywane jest zajęcie co najmniej dwóch hektarów gruntów rolnych i na tej podstawie kalkulują oni opłacalność wydzierżawienia działki. W rzeczywistości zajęta zostaje powierzchnia nawet poniżej hektara, przez co opłacalność dzierżawy bardzo spada. Co więcej inwestycja jest lokalizowana na środku działki, tworzą się kliny i inne utrudnienia w produkcji rolnej, które nie są rekompensowane przez czynsz. Biorąc powyższe pod uwagę uważam, że w umowie winno dojść do określenia czynszu minimalnego, który będzie płatny niezależnie od zajętej powierzchni nieruchomości.
Godząc się na realizację tego rodzaju inwestycji na naszych gruntach musimy mieć świadomość, że mogą pojawić się w związku z tym nowe opłaty i podatki, do zapłaty których będzie zobowiązany właściciel nieruchomości. Dlatego w umowie powinien znaleźć się wyraźny zapis, że dzierżawca będzie zobowiązany do zapłaty wszystkich należności publicznoprawnych jaki mogą pojawić się w związku z budową i eksploatacją elektrowni fotowoltaicznej.
Niezwykle istotną częścią umowy z punktu widzenia wydzierżawiającego są zapisy dotyczące możliwości jej wypowiedzenia. Należy mieć świadomość, że umowy dzierżawy zawarte na czas określony można wypowiedzieć wyłącznie na zasadach określonych w tych umowach. Tym samym jeśli nie zostanie przewidziana taka możliwość umowa jest praktycznie nierozwiązywalna. Właściciel powinien zatem zabiegać o wpisanie do umowy możliwości jej rozwiązania w przypadku gdy dzierżawca zalega z zapłata czynszu i innych opłat, korzysta z gruntu na cele inne niż umówione czy też nie rozpocznie inwestycji w określonym terminie.
Powyżej zostały wskazane niektóre elementy, na które należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy dzierżawy gruntu pod elektrownie fotowoltaiczne. Jednakże zalecam, aby przed ich zawarciem skonsultować się z prawnikiem, co pozwoli na uniknięcie często znaczących problemów w przyszłości wynikających z zawarcia niekorzystnej umowy.
